Contante si, contante no,
se famo du' spaghi (semicit.)
Affitti brevi o no?
A fare una completa radiografia del settore è stato adesso Lombardini 22, il più grande studio di progettazione in Italia con oltre 500 dipendenti. Lo studio, il cui ceo è Francio Guidi, ha affidato a Marco Marcatili (ex Nomisma) la guida di una nuova entità per approfondire i temi urbanistici su cui si accentra il dibattito.
Il primo dato è che se ci sono meno abitazioni in affitto nelle città ciò è dovuto soltanto in parte agli affitti brevi. Il male più grande, infatti, è che il numero delle abitazioni sfitte è ovunque in Italia molto elevato: a Milano è del 13,5 per cento del totale; a Roma dell’11,2; a Napoli del 16,9; a Torino del 15,7. E si arriva a punte di oltre il 20 per cento a Palermo, Messina, Reggio Calabria, Catania e Messina. Qui gli Airbnb e assimilati non c’entrano niente, sono i proprietari che, per una serie di motivi, non
vogliono affittare. O non possono, e questo potrebbe essere il caso di città che restano ai margini dei flussi turistici come Reggio Calabria o Messina, dove forse è anche difficile trovare inquilini solventi.
Un secondo dato è che se gli affitti brevi non ci fossero si… dovrebbero inventare, se vogliamo continuare a ospitare i turisti. Perché le presenze turistiche negli alloggi extralberghieri sono una percentuale considerevole del totale in ognuna delle
città metropolitane, come mette in luce la ricerca. A Roma sono circa la metà delle presenze alberghiere (14 milioni contro quasi 29 milioni). A Milano sono 4,5 milioni contro 9,5 milioni circa. A Venezia quasi appaiano le presenze in hotel: 6,3 milioni
contro 7 milioni. A Firenze 3 milioni contro 6,2. A Catania sono più della metà delle presenze in albergo. Soltanto Napoli, tra i grandi centri metropolitani, vede un numero ridotto di presenze in appartamenti dedicati agli affitti brevi: 836 mila presenze contro gli oltre 3 milioni negli alberghi. La conclusione è chiara: «Senza affitti brevi — commenta Marcatili — non avremmo la capacità di assorbire i flussi turistici in molte delle città italiane, né di sostenere i numeri determinati da eventi, fiere e picchi stagionali». Se insomma improvvisamente scomparissero gli affitti brevi dovremmo rinunciare ai turisti e perdere gran parte del loro contributo al Pil che Lombardini 22 stima in ben 66 miliardi.
[osservazione probabilmente viziata dalla committenza, mio parere]
Nonostante si parli quasi sempre di affitti brevi nelle grandi città, in realtà più della metà, il 55 per cento, avviene in aree non urbane. E questo porta soltanto benefici: «Le piccole citta toscane, ad esempio — dice Marcatili — hanno registrato una considerevole crescita turistica da 1,75 volte a 4 volte grazie agli affitti brevi. Questi ultimi permettono un turismo diffuso in luoghi dove manca l’offerta turistica tradizionale».
Nei centri minori non c’è quindi alcun effetto negativo sui residenti, ma soltanto benefici derivanti dalla possibilità di attrarre turisti in aree dove non sorgono alberghi.
Per le famiglie mettere sul mercato una casa da destinare ad affitto breve significa portare a casa rendimenti netti compresi tra il 3,7 e il 4,9 per cento annuo, a seconda della località. Questi rendimenti sono superiori a quelli dei titoli di Stato,
oggi compresi tra il 2,5 e 3,5 per cento. Gli affitti brevi vincono anche sugli affitti lunghi: rispetto a questi ultimi producono un reddito superiore da almeno 2,3 volte a 4,4 volte.
[credevo che la redditività degli affitti brevi fosse superiore: così, per me non è mediamente vincente]
Tra il 2 e il 5 per cento del patrimonio immobiliare abbandonato è stato riconvertito in uso turistico, evitando degrado e inutilizzo e mettendo in moto investimenti. In particolare, molti centri minori o rurali privi di strutture alberghiere sono stati
rivitalizzati. I lati negativi si concentrano nelle città a vocazione turistica. L’offerta di affitti lunghi è diminuita del 36 per cento in Italia ma nei centri turistici si arriva fino al 66 per cento. Dal lato dei prezzi, Lombardini 22 ha calcolato che ogni aumento dell’1 per cento delle case cedute in affitto breve provoca una crescita nel prezzo medio dell’affitto dello 0,618 per cento. Inoltre, tra il 10 e il 20 per cento dell’aumento degli affitti urbani è attribuibile agli affitti brevi. La crescita degli affitti brevi provoca una sequenza deleteria di espulsione di studenti, famiglie e anziani. A Venezia — caso limite — tra il 1951 e il 2024 c’è stata una riduzione del 72 per cento dei residenti. A Firenze e Bologna la concentrazione delle case in affitto breve supera il 30 per cento del totale.
Si aggiunge quest'altro articolo che mette sale sulle ferite.
https://roma.repubblica.it/cronaca/2025/12/18/news/bed_and_breakfast_roma_dati_dicembre_2025-425046743/?ref=RHLM-BG-P3-S3-T1-fattidelgiorno34Sono 18.869 (il 55,7% del totale) gli immobili destinati agli affitti brevi presenti sulla principale piattaforma del settore, Airbnb, che risultano quasi sempre vuoti: annunci che negli ultimi sei mesi non hanno mai ricevuto una recensione oppure che, nell’arco di un intero anno, sono stati affittati per meno di 60 notti. Un numero enorme, che racconta una città trasformata dal turismo ma anche segnata da un utilizzo selvaggio del patrimonio abitativo dei privati. Si tratta di case sottratte al mercato degli affitti a lungo termine. Un paradosso che pesa come un macigno in una città dove trovare una casa in affitto è diventato sempre più difficile e costoso — secondo il centro studi di Immobiliare.it entro la fine del 2026 i canoni per le locazioni aumenteranno del 4,2% e i prezzi al metro quadro saliranno a 19 euro al metro quadrato.
A fotografare questa situazione sono i dati di Inside Airbnb, aggiornati di recente, quasi alla chiusura dell’Anno Santo, un periodo che ha rappresentare un boom senza precedenti per il settore turistico: due mesi fa i pellegrini che da inizio 2025 avevano attraversato la Porta Santa erano già 30milioni.In totale, a Roma, gli annunci sulla piattaforma — tra appartamenti interi e singole stanze — sono 33.855. Ma di questi, quelli effettivamente utilizzati con una certa continuità per accogliere i turisti sono 14.986 (il 44,3%). Tutti gli altri restano ai margini o magari vengono concessi in nero, lontano da controlli e regolamenti. Ed è proprio a partire da questo dato che il racconto degli affitti brevi perde definitivamente l’aura del grande affare. Perché se è vero che chi è riuscito ad affittare in maniera continuativa — in media per 170 notti l’anno — ha incassato circa 159 euro al giorno, arrivando a un guadagno annuo di 27.267 euro, è altrettanto vero che questa è una condizione riservata a una minoranza.
Se infatti il calcolo viene esteso all’intero bacino dei 33.855 appartamenti e stanze singole presenti su Airbnb, la media delle notti prenotate scende a sole 84 l’anno — meno di tre mesi, per capirci — con un guadagno che si ferma a circa 13.645 euro. Una cifra che, per molti proprietari, soprattutto per chi ha sostenuto costi per ristrutturare e adeguare l’immobile all’accoglienza turistica, non consente nemmeno di rientrare dell’investimento iniziale.
E infatti, la mano invisibile dell'economia di mercato agisce: i principali portali immobiliari raccontano una tendenza che nei prossimi mesi potrebbe cambiare il volto del mercato: molte case finora destinate agli affitti brevi stanno tornando sul mercato degli affitti a lungo termine, ma a canoni decisamente più alti.